San Lazzaro è uno dei quartieri più dinamici della zona est di Parma – e uno di quelli dove ristrutturare significa fare i conti con edifici degli anni ’70 e ’80 che hanno bisogno di tutto.
Perché San Lazzaro è un quartiere strategico per chi investe nel mattone a Parma?
Vicinanza all’Ospedale Maggiore, alla tangenziale, al campus universitario e ai servizi: San Lazzaro è la zona dove la domanda di appartamenti ristrutturati supera costantemente l’offerta.
Chi compra per viverci, cerca comodità e collegamenti.
Chi compra per affittare – a studenti di Medicina, a professionisti dell’ospedale, a pendolari – trova canoni stabili e sfitto quasi inesistente.
Il patrimonio edilizio della zona è concentrato tra via Emilia Est, via La Spezia e via Langhirano.
Condomini di 4-6 piani costruiti tra il 1965 e il 1985, con appartamenti da 70 a 120 mq.
Molti non sono mai stati ristrutturati seriamente – impianti originali, infissi a vetro singolo, nessun isolamento.
Questo significa che c’è un enorme margine di valorizzazione per chi ristruttura con criterio.
Il confronto tra il valore di un appartamento “originale” e uno ristrutturato nella stessa via può superare il 30-40%.
Quali sono le caratteristiche costruttive degli edifici anni ’70 e ’80 a San Lazzaro?
Struttura a telaio in cemento armato, tamponamenti in laterizio forato, solai in latero-cemento e coperture piane o a falde con scarso isolamento.
Sono edifici solidi dal punto di vista strutturale – il cemento armato degli anni ’70 è generalmente di buona qualità.
Ma le finiture e gli impianti sono quelli dell’epoca: impianto elettrico sottodimensionato (spesso da 2 kW), tubature in piombo o ferro zincato, scarichi in fibrocemento.
Le pareti perimetrali hanno in genere una camera d’aria non isolata da 6-8 cm.
In inverno queste pareti disperdono calore e in estate lo accumulano – il comfort termico è pessimo.
Chi ristruttura un appartamento in questa zona deve mettere in conto l’isolamento termico come priorità, non come opzione.
Quali interventi servono per riqualificare un appartamento in zona San Lazzaro?
Il pacchetto tipo comprende rifacimento completo degli impianti, isolamento termico dall’interno, sostituzione infissi e ridistribuzione degli spazi interni.
Partiamo dagli impianti perché sono il nodo critico.
– L’elettrico va portato ad almeno 4,5 kW con quadro e circuiti a norma.
– L’idraulico va rifatto in multistrato – basta tubi in ferro che arrugginiscono.
– Il riscaldamento va adeguato con valvole termostatiche e contabilizzatori se il condominio ha ancora l’impianto centralizzato.
Per l’isolamento, nei condomini di San Lazzaro il cappotto termico interno è spesso l’unica strada – perché per il cappotto esterno serve la delibera condominiale e raramente si ottiene.
Pannelli in silicato di calcio o cartongesso accoppiato a EPS da 3-4 cm sulle pareti perimetrali migliorano il comfort in modo netto.
Per gli infissi, la sostituzione con finestre a taglio termico e doppio vetro basso emissivo è l’intervento con il rapporto costi-benefici più alto.
Ma attenzione: cambiare gli infissi senza isolare le spallette crea ponti termici e condensa – è un errore che vediamo di continuo.
Il problema dell’isolamento acustico per chi affaccia sulla Via Emilia Est
Gli appartamenti che danno sulla Via Emilia Est hanno un problema di rumore da traffico che non si risolve con i soli infissi nuovi.
La Via Emilia è una delle arterie più trafficate di Parma – camion, autobus, motorini dalle 6 del mattino a mezzanotte.
Infissi con vetro stratificato acustico (44.2 o 55.2) abbattono il rumore in modo significativo, ma se i cassonetti delle tapparelle non vengono isolati o sostituiti, il suono passa da lì.
Nei casi più critici serve anche una controparete acustica sulla facciata esposta al traffico – cartongesso con lana minerale ad alta densità che aggiunge 10-12 dB di abbattimento.
L’intervento va progettato nel suo insieme, non a pezzi.
Con il Metodo CMG Crea Casa gestiamo termico e acustico come un unico sistema – perché trattarli separatamente costa di più e funziona peggio.
“Dopo aver contattato alcune ditte, ci siamo rivolti a CMG Crea Casa che ci ha fatto subito buona impressione.
I lavori di ristrutturazione hanno avuto un decorso regolare e le nostre aspettative non sono state deluse, ma confermate dalla serietà e professionalità riscontrate“.
Giancarlo Gallieri
Come valorizzare gli spazi interni dei vecchi layout anni ’70?
Il layout tipico degli appartamenti anni ’70 a San Lazzaro prevede corridoio lungo e stretto, cucina chiusa, soggiorno separato e bagno cieco – tutto va ripensato.
Il corridoio spreca dai 6 ai 10 mq di superficie utile.
Eliminandolo e aprendo la cucina sul soggiorno si ottiene un living ampio e luminoso che cambia completamente la percezione dell’appartamento.
Il bagno cieco va dotato di VMC (ventilazione meccanica controllata) o estrattore a timer.
E se lo spazio lo consente, ricavare un secondo bagno – anche piccolo – aumenta il valore dell’immobile e la sua appetibilità sul mercato.
Chi ha già letto i nostri articoli su Oltretorrente e Cittadella sa che ogni quartiere di Parma ha le sue specificità edilizie – e ristrutturare bene significa conoscerle.
Possiedi un appartamento a San Lazzaro e vuoi ristrutturarlo per viverci o per metterlo a reddito? Richiedi una Consulenza e iniziamo dal progetto – ogni mq conta.
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